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2022/02/15
年収400万円で3,000万円の住宅ローンを組むときの返済は？
住まい選びのコツ！
年収400万円で3,000万円の住宅ローンを組むときの返済は？
国税庁は、2021年9月に「令和2年分民間給与実態調査統計」を公表しました。
これによると、給与所得者の平均年収は約433万円だったそうです。いま家を買いたいと検討されている人の中にも、年収400万円台の方は多いのではないでしょうか。
住宅ローンを利用して家を購入する場合、年収400万円の方の借入可能額はどれくらいなのでしょうか。
仮に、3,000万円を借り入れた場合、無理なく返済ができるのでしょうか。
年収400万円で、3,000万円の住宅ローンを借りる際のポイントをお伝えします。
年収400万円の借入可能額を算出
まず、年収400万円の方が借り入れできる住宅ローンの借入可能額を考えます。
住宅ローンの借入可能額を決める要素には、年収のほか「返済期間」「金利」「返済負担率」などの項目があります。
ここでは、借入期間は35年、金利は全期間固定で1.3％（2022年1月現在のフラット35の金利）、返済負担率25％という条件でシミュレーションしてみましょう。
●年収400万円の借入可能額
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
手取り額から考えた場合の借入可能額は？
年収400万円といっても、税金や保険料などを差し引くと手取りで320万円前後という方が多いと思います。
また、給与所得者だとボーナスを含めて400万円という方だと、毎月の給与は手取りで20～25万円くらいになるでしょう。
上記シミュレーションで求めた2,810万円を借り入れると、月々の返済額は8万円を超えます。
そうすると、残り12～17万円で食費や生活費などを賄わなければなりません。
共働きで世帯年収が500～600万円くらいある家庭なら、無理のない返済プランを立てられるかもしれませんが、世帯年収で400万円だと家計の状況によっては圧迫する可能性があります。
なお、手取り額320万円をもとに先ほどの条件で借入可能額を求めた場合、以下のようになります。
●年収400万円（手取り320万円）の借入可能額
毎月の給与に占めるローン返済額は3割くらいに抑えられ、生活費を増やすことが可能になります。
家計の状況は、家族構成やライフスタイルなどによっても異なりますから、毎月いくらまでなら返済できるかという視点で借入額を決めることも大切なポイントです。
3,000万円の住宅ローンの返済額はいくら？
3,000万円を借り入れた場合のトータル返済額は、いくらになるのでしょうか。
借入期間は35年、全期間固定金利1.3％でシミュレーションすると、以下の通りです。
●借入額3,000万円のトータル返済額
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
毎月の手取り給与をもとにすると、3,000万円の住宅ローンを借り入れるのは現実的ではないと感じるかもしれません。
ただ、ボーナス払いを含めれば3,000万円を借り入れても返済できそうに感じるでしょう。
一般的に、ボーナス払いは借入金額の4～5割くらいで設定する方が多いといわれます。
借入金（元金）が3,000万円なら、1,200～1,500万円の元金分をボーナスで返済するということです。
では、3,000万円の住宅ローンをボーナス払いで借り入れると、月々の返済額やボーナス支払い額はどれくらいになるのかをシミュレーションしてみます。
ボーナスの割合は4割、借入期間は35年、金利は全期間固定で1.3％です。
●借入額3,000万円のボーナス払い返済額
毎月の返済額は5万円くらい、ボーナス分も年間で約21万円ですから、現実的に返済できる額といえるのではないでしょうか。
ボーナス払いの注意点
毎月の返済額を抑えられるのが、ボーナス払いを利用するメリットです。
住宅ローン以外にもローン支払いがあるという方にも、毎月の支払いを抑える方法として活用できるでしょう。
ただし、ボーナス払いには注意点もあります。
その一つが、「利息が増える」ことです。
毎月の返済額が減るということは、元金の返済が遅くなるということでもあります。
ボーナス払いは通常年2回しかありませんので、その分、利息が増え続けることになるわけです。
とはいえ、借入額3,000万円をボーナス払いにすることで増える利息額は、約3万円程度ですから、それほど気にすることではないでしょう。
ボーナス払いのいちばんのリスクが「ボーナスが支給されないとき」。
公務員の方であれば心配ないかもしれませんが、民間企業に勤める方だとボーナスは会社の業績で決まりますから減額になることも考えられます。
また、転職をしてボーナスが減ってしまうこともあるでしょう。
それでも、ボーナス払いの返済は続きますから、減った場合に備えて貯蓄をするなど計画性を持つことが重要になってきます。
借入額を抑えるために頭金を増やすのも一手
住宅ローンを利用する場合でも、物件価格の2割程度の頭金（自己資金）が必要といわれます。
住宅ローンで3,000万円を借り入れるということは、購入予定の物件価格は3,500万円以上になるでしょう。
しかし、年収400万円の方が3,000万円の住宅ローンを借り入れるとなれば、返済に苦労することが考えられますし、それ以前に金融機関の審査に落ちる可能性もあります。
無理のない返済プランを立てる上でも、頭金を多目に用意することも検討したいところです。
仮に、物件価格が3,500万円とした場合、頭金が2割なら700万円ですが、3割だと1,000万円くらいになります。
頭金1,000万円を用意できれば、借入額を2,500万円にまで抑えられますから、審査にも通りやすくなるうえ毎月の返済額も抑えられます。
1,000万円の自己資金を用意するのは難しいことではありますが、自己資金では賄えないなら親などに援助してもらうのも一手でしょう。
住み始めてからのランニングコストも忘れずに
家にかかる費用は、購入するときだけではありません。
固定資産税や都市計画税といった税金や、火災保険・地震保険の保険料などの支払いも含めて、資金計画を立てることが大切です。
固定資産税の税額は、固定資産税評価額に一定の税率をかけて決まります。
固定資産税評価額は、自治体の税務課などでわかりますから、あらかじめ税額を確認しておくと良いでしょう。
また、火災保険や地震保険の保険料は、建物の構造や地域によっても異なります。
災害リスクの高い地域に建てた木造家屋だと、保険料は年間4～5万円くらいになることもありますから、こうした費用を含めて返済計画を立てることも大切です。
返済計画に「住宅ローン控除の還付金」は含めない
住宅ローンの利用者には、所得税や住民税から一定額が還付される「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」という制度があります。
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税や住民税から還付される節税制度です。
控除率は1％（2022年1月現在）ですから、年末のローン残高が3,000万円ある方だと、最大で30万円の還付金が受けられます。
なお、控除額は40万円まで（認定長期優良住宅などの場合は年50万円）という上限があります（2022年1月現在）。また、控除期間は最長13年までです。
節税効果の大きい制度ですから、この還付金で家計の足しにしようと考えている方は多いでしょう。
しかし、還付金を当てにした返済計画を考えるのは禁物です。
控除額はローン残高に応じて決まるため還付される額は年々減っていきますし、納税額以上の還付金は受け取れません。
年収400万円の方だと、所得税と住民税を合わせた納税額は25万円前後の方が多いでしょうから、ローン残高が3,000万円あっても最大額の還付金は受け取れないことになります。
住宅ローン控除の還付金をローンの返済計画に含めるのは無理があるので、当てにしない方が無難でしょう。
2022年の住宅ローン控除改定について
2022年度の税制改正の一つに、住宅ローン控除の見直しが含まれています。
国土交通省が提示する令和4年度の税制改正概要によると、控除率は現在の1％から0.7％に引き下げられる予定です。
これは、金利1％以下の住宅ローン商品が多くなり、金利より控除率の方が高い「逆ザヤ」状態が問題視されていることが理由とされます。
また、控除額の上限は建物の環境性能によって細かく分けられます。
一例として、一般住宅の場合の年間控除額は最大で21万円ですが、省エネ住宅だと最大28万円、ZEHは最大31.5万円、認定住宅の場合は最大35万円になる見込みです。
いずれの建物も、現在の控除額より少なくなりますし、2024年以降はさらに引き下げられる方針も示されていますので、注意しましょう。
住宅ローン地獄に陥らないためにできることは？
住宅ローンの返済が家計を圧迫し、生活が厳しいと感じている方は少なくありません。
返済期間は30年前後にもなりますから、その間に子どもが生まれて出費が増えることもあれば、病気やケガなどで収入が減ることだってあるでしょう。
こうした家計の変化があっても対応できるよう、「余裕のある返済計画」を立てることが重要なポイントになります。
たとえば、子どもが成長して高校や大学に行くとなれば、まとまった教育費が必要になるでしょう。
あるいは、働き盛りの夫が病気で長期休養となり収入が減ることも考えられます。
こうした家計の変化を見据えた上で、返済を滞らせないための借入額を決めることも大切です。
まとめ
住宅ローンは、「返すことを前提に借りるもの」です。
返済計画をしっかり立てずに借り入れると、返済が始まってから家計が苦しくなり、最悪の場合マイホームを手放す事態になることも、現実にはあります。
年収400万円の方が、3,000万円の住宅ローンを借りることは可能ですが、必要な生活費は家庭ごとに異なるため、毎月いくらまでなら返済可能かを検討し、余裕のある資金計画を立て、適切な借入額を決めましょう。
国税庁は、2021年9月に「令和2年分民間給与実態調査統計」を公表しました。
これによると、給与所得者の平均年収は約433万円だったそうです。いま家を買いたいと検討されている人の中にも、年収400万円台の方は多いのではないでしょうか。
住宅ローンを利用して家を購入する場合、年収400万円の方の借入可能額はどれくらいなのでしょうか。
仮に、3,000万円を借り入れた場合、無理なく返済ができるのでしょうか。
年収400万円で、3,000万円の住宅ローンを借りる際のポイントをお伝えします。
年収400万円の借入可能額を算出
まず、年収400万円の方が借り入れできる住宅ローンの借入可能額を考えます。
住宅ローンの借入可能額を決める要素には、年収のほか「返済期間」「金利」「返済負担率」などの項目があります。
ここでは、借入期間は35年、金利は全期間固定で1.3％（2022年1月現在のフラット35の金利）、返済負担率25％という条件でシミュレーションしてみましょう。
●年収400万円の借入可能額
| 年収 | 住宅ローン借入可能額 | 住宅ローンの月額返済額 |
| 400万円 | 2,810万円 | 83,311円 |
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
手取り額から考えた場合の借入可能額は？
年収400万円といっても、税金や保険料などを差し引くと手取りで320万円前後という方が多いと思います。
また、給与所得者だとボーナスを含めて400万円という方だと、毎月の給与は手取りで20～25万円くらいになるでしょう。
上記シミュレーションで求めた2,810万円を借り入れると、月々の返済額は8万円を超えます。
そうすると、残り12～17万円で食費や生活費などを賄わなければなりません。
共働きで世帯年収が500～600万円くらいある家庭なら、無理のない返済プランを立てられるかもしれませんが、世帯年収で400万円だと家計の状況によっては圧迫する可能性があります。
なお、手取り額320万円をもとに先ほどの条件で借入可能額を求めた場合、以下のようになります。
●年収400万円（手取り320万円）の借入可能額
| 年収（手取り） | 住宅ローン借入可能額 | 住宅ローンの月額返済額 |
| 400万円（320万円） | 2,248万円 | 66,649円 |
毎月の給与に占めるローン返済額は3割くらいに抑えられ、生活費を増やすことが可能になります。
家計の状況は、家族構成やライフスタイルなどによっても異なりますから、毎月いくらまでなら返済できるかという視点で借入額を決めることも大切なポイントです。
3,000万円の住宅ローンの返済額はいくら？
3,000万円を借り入れた場合のトータル返済額は、いくらになるのでしょうか。
借入期間は35年、全期間固定金利1.3％でシミュレーションすると、以下の通りです。
●借入額3,000万円のトータル返済額
| 住宅ローン借入額 | トータルの返済額 | 月々の返済額 |
| 3,000万円 | 37,356,564円 | 88,944円 |
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
毎月の手取り給与をもとにすると、3,000万円の住宅ローンを借り入れるのは現実的ではないと感じるかもしれません。
ただ、ボーナス払いを含めれば3,000万円を借り入れても返済できそうに感じるでしょう。
一般的に、ボーナス払いは借入金額の4～5割くらいで設定する方が多いといわれます。
借入金（元金）が3,000万円なら、1,200～1,500万円の元金分をボーナスで返済するということです。
では、3,000万円の住宅ローンをボーナス払いで借り入れると、月々の返済額やボーナス支払い額はどれくらいになるのかをシミュレーションしてみます。
ボーナスの割合は4割、借入期間は35年、金利は全期間固定で1.3％です。
●借入額3,000万円のボーナス払い返済額
| 住宅ローン借入額 | 月々の返済額 | ボーナス分（年間） |
| 3,000万円 | 53,366円 | 213,922円 |
毎月の返済額は5万円くらい、ボーナス分も年間で約21万円ですから、現実的に返済できる額といえるのではないでしょうか。
ボーナス払いの注意点
毎月の返済額を抑えられるのが、ボーナス払いを利用するメリットです。
住宅ローン以外にもローン支払いがあるという方にも、毎月の支払いを抑える方法として活用できるでしょう。
ただし、ボーナス払いには注意点もあります。
その一つが、「利息が増える」ことです。
毎月の返済額が減るということは、元金の返済が遅くなるということでもあります。
ボーナス払いは通常年2回しかありませんので、その分、利息が増え続けることになるわけです。
とはいえ、借入額3,000万円をボーナス払いにすることで増える利息額は、約3万円程度ですから、それほど気にすることではないでしょう。
ボーナス払いのいちばんのリスクが「ボーナスが支給されないとき」。
公務員の方であれば心配ないかもしれませんが、民間企業に勤める方だとボーナスは会社の業績で決まりますから減額になることも考えられます。
また、転職をしてボーナスが減ってしまうこともあるでしょう。
それでも、ボーナス払いの返済は続きますから、減った場合に備えて貯蓄をするなど計画性を持つことが重要になってきます。
借入額を抑えるために頭金を増やすのも一手
住宅ローンを利用する場合でも、物件価格の2割程度の頭金（自己資金）が必要といわれます。
住宅ローンで3,000万円を借り入れるということは、購入予定の物件価格は3,500万円以上になるでしょう。
しかし、年収400万円の方が3,000万円の住宅ローンを借り入れるとなれば、返済に苦労することが考えられますし、それ以前に金融機関の審査に落ちる可能性もあります。
無理のない返済プランを立てる上でも、頭金を多目に用意することも検討したいところです。
仮に、物件価格が3,500万円とした場合、頭金が2割なら700万円ですが、3割だと1,000万円くらいになります。
頭金1,000万円を用意できれば、借入額を2,500万円にまで抑えられますから、審査にも通りやすくなるうえ毎月の返済額も抑えられます。
1,000万円の自己資金を用意するのは難しいことではありますが、自己資金では賄えないなら親などに援助してもらうのも一手でしょう。
住み始めてからのランニングコストも忘れずに
家にかかる費用は、購入するときだけではありません。
固定資産税や都市計画税といった税金や、火災保険・地震保険の保険料などの支払いも含めて、資金計画を立てることが大切です。
固定資産税の税額は、固定資産税評価額に一定の税率をかけて決まります。
固定資産税評価額は、自治体の税務課などでわかりますから、あらかじめ税額を確認しておくと良いでしょう。
また、火災保険や地震保険の保険料は、建物の構造や地域によっても異なります。
災害リスクの高い地域に建てた木造家屋だと、保険料は年間4～5万円くらいになることもありますから、こうした費用を含めて返済計画を立てることも大切です。
返済計画に「住宅ローン控除の還付金」は含めない
住宅ローンの利用者には、所得税や住民税から一定額が還付される「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」という制度があります。
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税や住民税から還付される節税制度です。
控除率は1％（2022年1月現在）ですから、年末のローン残高が3,000万円ある方だと、最大で30万円の還付金が受けられます。
なお、控除額は40万円まで（認定長期優良住宅などの場合は年50万円）という上限があります（2022年1月現在）。また、控除期間は最長13年までです。
節税効果の大きい制度ですから、この還付金で家計の足しにしようと考えている方は多いでしょう。
しかし、還付金を当てにした返済計画を考えるのは禁物です。
控除額はローン残高に応じて決まるため還付される額は年々減っていきますし、納税額以上の還付金は受け取れません。
年収400万円の方だと、所得税と住民税を合わせた納税額は25万円前後の方が多いでしょうから、ローン残高が3,000万円あっても最大額の還付金は受け取れないことになります。
住宅ローン控除の還付金をローンの返済計画に含めるのは無理があるので、当てにしない方が無難でしょう。
2022年の住宅ローン控除改定について
2022年度の税制改正の一つに、住宅ローン控除の見直しが含まれています。
国土交通省が提示する令和4年度の税制改正概要によると、控除率は現在の1％から0.7％に引き下げられる予定です。
これは、金利1％以下の住宅ローン商品が多くなり、金利より控除率の方が高い「逆ザヤ」状態が問題視されていることが理由とされます。
また、控除額の上限は建物の環境性能によって細かく分けられます。
一例として、一般住宅の場合の年間控除額は最大で21万円ですが、省エネ住宅だと最大28万円、ZEHは最大31.5万円、認定住宅の場合は最大35万円になる見込みです。
いずれの建物も、現在の控除額より少なくなりますし、2024年以降はさらに引き下げられる方針も示されていますので、注意しましょう。
住宅ローン地獄に陥らないためにできることは？
住宅ローンの返済が家計を圧迫し、生活が厳しいと感じている方は少なくありません。
返済期間は30年前後にもなりますから、その間に子どもが生まれて出費が増えることもあれば、病気やケガなどで収入が減ることだってあるでしょう。
こうした家計の変化があっても対応できるよう、「余裕のある返済計画」を立てることが重要なポイントになります。
たとえば、子どもが成長して高校や大学に行くとなれば、まとまった教育費が必要になるでしょう。
あるいは、働き盛りの夫が病気で長期休養となり収入が減ることも考えられます。
こうした家計の変化を見据えた上で、返済を滞らせないための借入額を決めることも大切です。
まとめ
住宅ローンは、「返すことを前提に借りるもの」です。
返済計画をしっかり立てずに借り入れると、返済が始まってから家計が苦しくなり、最悪の場合マイホームを手放す事態になることも、現実にはあります。
年収400万円の方が、3,000万円の住宅ローンを借りることは可能ですが、必要な生活費は家庭ごとに異なるため、毎月いくらまでなら返済可能かを検討し、余裕のある資金計画を立て、適切な借入額を決めましょう。
