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2021/08/16

住宅ローンはどうやって借りれば良い?ローンの借り方・融資までの流れ

住まい選びのコツ!

住宅ローンはどうやって借りれば良い?ローンの借り方・融資までの流れ
 
 
自己資金が少ない方でも、マイホームの購入を支援してくれるのが「住宅ローン」です。
 
住宅ローンを利用するには、融資してくれる金融機関を選ぶところからはじめ、必要な書類をそろえて提出したり、審査を受けたり、契約を結んだりと結構な手間と労力がかかります。
 
スムーズに手続きを進めるには、どのタイミングで何をしなければいけないかを事前に把握しておくことが大切です。ここでは、住宅ローンの融資実行までの流れを、金融機関による審査を中心に説明していきましょう。
 
 
住宅ローンの審査の大まかな流れ
 
まずは、住宅ローンを申し込んでから融資実行までの流れを、大まかに把握しておきましょう。
 
【STEP1】金融機関に事前審査を申し込む
     ↓(約1週間)
【STEP2】事前審査の結果通知
     ↓
【STEP3】住宅の売買契約を結ぶ
     ↓
【STEP4】本審査の申し込み
     ↓(約2~3週間)
【STEP5】本審査の結果通知
     ↓
【STEP6】住宅ローンの契約
     ↓
【STEP7】融資実行
 
【STEP1】の金融機関への申し込みは、不動産会社や施工会社と契約をする前に行います。建売住宅なら物件を決めたとき、注文住宅なら工事見積額が確定したときが、そのタイミングです。もしも契約後に申し込むと、審査に落ちた場合に手付金が戻ってこない可能性がありますから、必ず契約前に申し込みましょう。
 
また、融資実行までの期間はトータルで早くても2週間、長ければ1ヵ月以上になることもあります。急いでいる方は、早めに行動することが大切です。
 
 
事前審査と本審査は何が違うのか?
 
金融機関による審査は、事前審査(仮審査)と本審査の二段階で進められるのが一般的です。いずれの審査も申込者の返済能力を確認することが主目的ですが、違う点は、審査する機関にあります。
 
事前審査の場合、審査を行うのは金融機関のみですが、本審査の場合は金融機関に加えローンの保証会社も審査を実施します。ローンの保証会社は、契約者が自己破産や重度の障害を負うなど万が一、返済できなくなったときに、契約者に代わって残債を支払ってくれる機関です。このため本審査では、申込者の返済能力に加え、健康状態や物件の担保力も含めて審査されます。
 
 
大まかな借入可能額がいくらになるかを知ろう
 
住宅ローンは、いくらでも借り入れできるわけではありません。金融機関では、申込者の年齢や収入、返済期間などさまざまな項目をチェックして、これくらいなら貸しても返済できるだろうという「借入可能額」を決めています。
 
審査を行うのは、これを確認することが目的の一つになりますから、事前に借入可能額を把握しておくことも審査に通りやすくするためのポイントといえます。
 
では、借入可能額はどのようにして求めるのでしょうか。それは、金融機関によっても異なるため一概にはいえませんが、一つの指標として「返済負担率(返済比率)」を用いるケースが一般的です。
 
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。たとえば、年間返済額が150万の人の年収が500万円の場合、返済負担率は30%(150万円÷500万円)になります。
返済負担率がどれくらいであればよいかも、金融機関によって変わりますが、おおむね30%以内に設定しているところが多いようです。
 
借入可能額のシミュレーション
 
借入可能額を求めるには、年収や返済期間に加え、「審査金利」という将来を予測して金融機関が独自に定めた金利と、他のローンの借入額なども用いて算出するため、計算方法は複雑です。
 
ここで、目安となるシミュレーションをしてみましょう。たとえば、以下の条件の場合の借入可能額を計算してみます。
 
・年収:500万円
・返済期間:35年
・審査金利:3%
・他の借入額:0円
 
この場合の借入可能額は、約3,789万円となります。
 
なお、審査金利は、現在の市場金利より高く設定されており、2021年現在だと3~4%くらいの金融機関が多いようです。
 
借入可能額は金融機関のホームページなどでもシミュレーションできますので、借入を検討しているところがあればチェックしてみましょう。
 
 
住宅ローンの事前審査(仮審査)
 
住宅ローンを申し込んだら、事前審査(仮審査)が実施されます。事前審査は、申込者の返済能力を確認することを目的とした審査です。これに通らなければ本審査に進めませんので、重要なポイントとなります。
 
事前審査(仮審査)の審査期間は?
 
事前審査の審査期間は、申し込んだ翌日には回答する金融機関もありますし、数日かかるところもあります。おおむね1週間以内で結果が出るとみておけば良いでしょう。
 
最近は、ネット銀行をはじめWebサイトから事前審査を申し込める金融機関も多くなりました。必要書類を提出しなくても申し込みができ、スピーディーに審査結果を伝えてくれます。お急ぎの方は、Webの事前審査が便利でおすすめです。
 
事前審査(仮審査)の基準や審査項目は?
 
金融機関が事前審査でチェックする項目には、年齢や勤続年数、収入(年収)、返済期間、返済負担率、ほかのローンの借入状況など、実に多岐にわたります。年齢は現在の年齢だけでなく、完済時の年齢も審査基準のポイントです。
 
住宅ローンは79歳まで申し込める金融機関が多いですが、実際には安定した収入が見込める定年退職時までに完済を求める傾向があります。審査に通りやすくするには、65歳までに返済できるよう返済期間または借入額を調整することが求められるでしょう。
 
事前審査(仮審査)で準備しておく必要書類
 
事前審査に必要な書類には、本人確認の証明書のほか年収を確認できる書類も必要になります。給与所得者であれば源泉徴収票や課税証明書など、自営業者なら確定申告書のコピーが必要ですから、事前に準備しておきましょう。
 
以下に、主な必要書類を掲載しますが、金融機関によっても異なりますから事前に確認の上、準備しましょう。
 
・健康保険証
・本人確認ができるもの(運転免許証やパスポートなど)
・源泉徴収票または確定申告書のコピー
・課税証明書または住民税決定通知書(給与所得者のみ)
 
事前審査(仮審査)で注意するポイント
 
年齢のほかにも、金融機関の融資条件を満たさない項目があると、事前審査に落ちてしまいます。
 
よくあるケースとして、「勤続年数が短い人」「ほかのローンの借入額が多い人や滞納している人」などは注意が必要です。
 
勤続年数は3年以上、自営業者は事業開始から3年以上を基準にしている金融機関が多く見られます。転職または起業したばかりの方は、フラット35などの勤続年数を求めない住宅ローンを検討すると良いでしょう。
 
また、自動車ローンやカードローンなどほかのローンの借入額が多い人は、できるだけ返済を済ませてから申し込むことがポイントです。ただし、これまで返済を滞納した経験がある人は要注意。信用情報機関などから返済履歴を取り寄せてチェックしている金融機関は多いです。滞納履歴があると信頼性を損ね、審査に落ちる可能性が高くなります。金融機関にもよりますが、少なくとも過去5年以内に滞納した経験のある方は、時間を待ってから申し込まれることをおすすめします。
 
 
住宅の売買契約を結ぶ
 
仮審査に通れば、不動産会社と不動産売買契約または施工会社との工事請負契約を締結します。これらの契約書類は、本審査の提出書類にも必要です。
 
なお、契約後に住宅ローンの本審査に落ちると、手付金が戻ってこない場合があります。手付金が戻ってくる特約が契約書に示されているところもありますから、しっかり確認しておきましょう。
 
 
住宅ローンの本審査
 
不動産会社や施工会社との契約を済ませたら、速やかに金融機関へ本審査の申し込みを行います。
 
本審査では、金融機関だけでなくローンの保証会社も加わりますから、審査期間が長くなる傾向があります。また、審査に落ちた場合には次の対応を取る必要がありますから、契約後はできるだけ早く申し込みを済ませましょう。
 
本審査の審査期間は?
 
上述の通り、審査期間は事前審査よりも長く、2~3週間くらいが目安です。必要書類も事前審査より多く、不備があるとさらに時間を要すことになりますので、余裕をもって対応することが大切です。
 
本審査の基準や審査項目は?
 
本審査では、申込者の返済能力に加えて物件の担保力や健康状態も確認されます。担保力とは、契約者が返済不能になった場合に物件を売却して残債を返せるかという視点で、ローンの保証会社がチェックします。築年数の古い中古物件など担保力の小さい家は、審査に落ちる可能性が高くなるようです。
 
また、健康状態については団体信用生命保険に加入できる状態かを確認することが目的です。問診に答える程度ですが、健康診断の結果を求める金融機関もありますので提出物を事前に確認しておくと良いでしょう。
 
本審査に必要な書類
 
事前審査と重なる書類は、あらかじめ2通用意しておくと手間が省けます。なお、以下に掲載した書類は一般的に必要とされるものであり、金融機関によっても異なります。事前に確認の上、準備しましょう。
 
・健康保険証
・本人確認ができるもの(運転免許証やパスポートなど)
・源泉徴収票または確定申告書のコピー
・課税証明書または住民税決定通知書(給与所得者のみ)
・事業税納税証明書(自営業者のみ)
・住民票(家族全員が記載されたもの)
・印鑑証明書
・預金通帳のコピー
・不動産売買契約または工事請負契約のコピー
・物件概要がわかる資料(建築図面やパンフレット、建築確認済証など)
・重要事項説明書のコピー
・実印
 
 
本審査に通ったあとは住宅ローン契約を締結する
 
本審査に通ったら、いよいよ住宅ローンの契約です。金銭消費貸借契約を結ぶことで、ローン実行へと進められます。
 
契約締結時には団体信用生命保険と火災保険の契約も同時に行われます。住宅ローン利用の前提となる保険ですから、一緒に結びましょう。
 
他の金融機関でも本審査が通っていたら、どうする?
 
審査に落ちることを想定して、複数の金融機関に申し込んでいる方は少なくありません。本審査に通った金融機関が複数ある場合は、利用しない金融機関にキャンセルの連絡をする必要があります。
 
しかし、本審査の結果通知は金融機関によって時期がずれることがあります。たとえば、A銀行で金銭消費貸借契約を結んだ後、そこより好条件の融資が受けられるB銀行から結果が届いた場合、A銀行との契約はキャンセルできるのでしょうか。答えは、キャンセル可能です。ただし、契約後のキャンセルは解約手数料が発生しますので、すべての結果が揃ってから契約するよう注意しましょう。
 
 
住宅ローンの融資実行
 
融資の実行は、金融機関の会議室などで行われるのが通例です。金融機関の担当者、不動産会社または施工会社の担当者、司法書士などが集まり、融資内容の確認と登記登録の手続きを行います。
 
手続きが済んだら、金融機関の担当者に融資の実行を依頼します。その後、実行されたお金で手付金を除く額を清算して、その日の手続きは終了です。
 
なお、司法書士からは後日、抵当権設定が完了したことを示す登記完了の書類が送られてきます。これで、住宅ローンに関するすべての手続きが完了したことになります。
 
 
住宅ローン控除・すまい給付金の申請もお忘れなく
 
住宅ローン利用者の特典ともいえる「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」も、忘れずに申請しましょう。
 
住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の1%を所得税や住民税から控除される減税制度です。控除期間は最長10年ですが、2022年12月末までは13年に延長されています。
 
この控除を受けるには、確定申告が必要です(給与所得者は初年度のみ必要)。その際、金融機関から年末に送られてくる「年末残高証明書」を添付する必要がありますから、届いたら大切に保管しておきましょう。
 
このほか、国や自治体などが用意する給付金の利用を検討されている方は、住まいの引き渡し後、できるだけ早く申請しましょう。たとえば、国の給付金制度の一つに「すまい給付金」があります。世帯年収や建物の床面積など一定の条件を満たす方なら最高50万円までの給付を受けられます。
 
なお、すまい給付金は消費税の引き上げに伴って設けられた制度ですから、時限的な給付金です。注文住宅の場合は2021年9月30日まで、建売住宅や中古住宅の場合は2021年11月30日まで入居することも条件となっています。期限が迫っているので、検討されている方は早めに動きましょう。
 
 
まとめ
 
住宅ローンを利用することで、自己資金の少ない方でも立派なマイホームを手に入れやすくなります。少しでも多くの融資を受けたいと思われている方は多いと思いますが、融資額が多くなるほど返済額も増えますから、無理のない返済プランを立てることが重要になってきます。
 
返済期間は、長ければ35年も続きます。その間に、さまざまなライフイベントがあることを考慮した上で、滞りなく返済できる資金計画を立て、融資額を決めることも審査に通りやすくなるポイントといえるでしょう。